„Seriell können wir mit jedem eingesetzten Euro maximale Einspareffekte erzielen“
2023 hat die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH die erste Feuerwache in Deutschland seriell saniert. Derzeit wird eine weitere Feuerwache in Berlin-Wannsee mit dem innovativen Sanierungskonzept auf Klimakurs gebracht. Weitere sollen folgen. Im Interview erläutert Angelika Hofmann-Nickel, Bereichsleiterin Baumanagement der BIM, warum serielles Sanieren ein unverzichtbarer Baustein ist, um kommunale Bestände fit für die klimaneutrale Zukunft zu machen.
Wie groß ist der kommunale Bestand, den Sie für das Land Berlin in Schuss halten?
Angelika Hofmann-Nickel: Wir als BIM sind u. a. zuständig für die Betreuung, Bewirtschaftung und Instandsetzung der betriebsnotwendigen Immobilien des Landes Berlin. Dazu zählen Finanzämter, Polizeidienststellen, Feuerwehrwachen, aber auch Kultureinrichtungen. Insgesamt sind es 5 Millionen Quadratmeter Bruttogeschossfläche, also 'ne ganze Menge. Und wenn man das so auf Gebäude verteilt, sind es ungefähr 5000.
Wie ist der energetische Status quo der Berliner Liegenschaften?
Angelika Hofmann-Nickel: Wir haben einen relativ hohen Sanierungsstau von 8,3 Milliarden Euro, das ist 'ne Hausnummer. Davon entfallen gut 2 Milliarden auf die energetische Sanierung. Auch der landeseigene Gebäudebestand muss seinen Anteil zur Erreichung der Klimaschutzziele Berlins beitragen.
Wie sind Sie auf das Thema serielle Sanierung aufmerksam geworden?
Angelika Hofmann-Nickel: Wenn man so einen Sanierungsstau zu bewältigen hat, ist es naheliegend, sich intensiv darüber Gedanken zu machen, wie man das am besten schafft. Wir haben viele innovative Köpfe in unserem Unternehmen. Wir sind neugierig und betreten gerne neues Terrain. So entstand ziemlich schnell die Idee, einfach mal auszuprobieren, ob man die Bestände nicht seriell sanieren kann, um Bauzeiten zu verkürzen, um schneller zu sein, um mehr zu schaffen.
Was sind aus Ihrer Sicht die größten Vorteile der seriellen Sanierung?
Angelika Hofmann-Nickel: Mit seriellen Verfahren können wir die durchschnittliche Bauzeit um 6 bis 8 Monate verkürzen. Bauzeiten verkürzen heißt Geld sparen, und das ist in der gegenwärtigen Haushaltssituation von zentraler Bedeutung. Denn unsere finanziellen Mittel sind beschränkt. Deshalb müssen wir das zur Verfügung stehende Budget intelligent einsetzen, um mit jedem eingesetzten Euro die maximalen Einspareffekte zu erzielen. Und hierfür ist das serielle Sanieren ein ganz wichtiger Schlüsselfaktor.
Warum haben Sie die Feuerwache in Charlottenburg-Nord als Pilotprojekt ausgewählt?
Angelika Hofmann-Nickel: Die Feuerwache hat eine einfache Kubatur und ist ein Typengebäude. Das heißt, sie wurde bereits nach seriellen Prinzipien gebaut und ist somit optimal für eine serielle Sanierung geeignet.
Wie fällt Ihr Fazit aus?
Angelika Hofmann-Nickel: Sehr positiv. Im Vergleich zu einer konventionellen Sanierung waren wir 6-8 Monate schneller und haben eine Kostenersparnis von rund 900.000 Euro – gerechnet auf die Zeitersparnis, die durch das serielle Verfahren trotz einer ungeplanten Betoninstandsetzung erreicht werden konnte. Und deshalb machen wir direkt mit der nächsten Feuerwache in Wannsee weiter.
Welche Learnings aus Charlottenburg nehmen Sie nach Wannsee mit?
Angelika Hofmann-Nickel: Ganz wichtig ist eine umfassende und sehr detaillierte Bestandsanalyse. In Charlottenburg-Nord waren mitten im Bauprozess eine umfangreiche Betoninstandsetzung und statische Ertüchtigung erforderlich, die die ursprünglich geplante Fertigstellung um 14 Monate verzögerte. Je mehr man am Anfang über den Bauzustand weiß, desto schneller und professioneller kann man auf derartige Herausforderungen reagieren. Für die Zukunft haben wir nun noch bessere Anhaltspunkte, um die Analyse zielgerichtet und noch detaillierter durchzuführen. Auch wenn dies mehr Zeit in Anspruch nehmen wird, so wird es sich nach hinten raus definitiv auszahlen.
Was machen Sie bei der Feuerwache Wannsee anders?
Angelika Hofmann-Nickel: Bauen im Bestand ist per se immer anders, weil jedes Gebäude anders ist. Im Gegensatz zur Feuerwache Charlottenburg sanieren wir hier bei laufendem Betrieb. Wir fangen mit der Rückseite des Gebäudes an, nach Fertigstellung folgt die Vorderseite. So steht jeweils ein Gebäudeteil für die Feuerwehr zur Verfügung, während der andere saniert wird. Das ist wichtig, denn Ausweichquartiere für Feuerwachen können aufgrund der erforderlichen Nähe zum Einsatzort nur selten bereitgestellt werden.
Wie geht es bei der BIM mit dem seriellen Sanieren weiter?
Angelika Hofmann-Nickel: Bislang bin ich davon ausgegangen, dass 30 Prozent aller Gebäude für die serielle Sanierung geeignet sind. Für den Bundesdurchschnitt mag das zutreffen, in Berlin liegt der Anteil aber deutlich höher. Laut unserer eigenen Portfolioanalyse sind rund 36 Prozent der von uns analysierten Gebäude geeignet. Somit wird serielles Sanieren ein fester Bestandteil unseres Repertoires werden. Wir werden unsere Mitarbeiter weiterbilden, eine entsprechende Arbeitsgruppe initiieren und uns in diesem neuen Segment weiter professionalisieren.
