Würzburg: Ausprobieren, optimieren, skalieren
Im Stadtteil Lindleinsmühle lässt die Stadtbau Würzburg drei Mehrfamilienhäuser mit 72 Wohnungen nach den Entwürfen des Kölner Architekturbüros team:tektura in bewohntem Zustand seriell sanieren. Das Projekt ist für das kommunale Wohnungsunternehmen ein Lernprozess. Die Stadtbau Würzburg sammelt Erfahrungen und leitet daraus die nächsten Schritte für die serielle Sanierung des 32 Wohngebäude umfassenden Quartiers ab.
In Quartieren experimentieren
Würzburg hat sich ambitionierte Klimaziele gesetzt: Bis 2040 will die fränkische Metropole klimaneutral werden. Die Stadtverwaltung geht mit gutem Beispiel voran und soll die Klimaneutralität bereits bis 2028 erreichen. Der Klimapfad im Gebäudesektor sieht eine Kombination aus Sanierung der Gebäudehülle, Umstieg auf erneuerbare Energien und effizienter Gebäudetechnik vor. Quartiere spielen in der Klimastrategie eine entscheidende Rolle. Als Praxislabore für innovative Ansätze wie das serielle Sanieren soll hier im Kleinen erprobt werden, was im Großen funktionieren soll. „Die Wärmewende wird nicht auf der grünen Wiese, sondern im Bestand entschieden. Vor diesem Hintergrund ist die Lindleinsmühle ein idealer Ort, um über die Zukunft des Bauens im Bestand zu sprechen. In Würzburg gibt es viele Typengebäude, die optimal für eine serielle Sanierung geeignet sind“, betont Dr. Sandra Vorlová, Klimabürgermeisterin von Würzburg.
Seriell sanieren
Rund 11.000 Bewohnerinnen und Bewohner, und damit 10 Prozent der Würzburger Bevölkerung, leben in einer Mietwohnung der Stadtbau Würzburg. Über 80 Prozent der Wohngebäude stammen aus der Nachkriegszeit. Um ihren Bestand fit für die klimaneutrale Zukunft zu machen und damit in die Klimastrategie der Stadt einzuzahlen, hat das kommunale Wohnungsunternehmen im August 2026 das erste serielle Sanierungsprojekt in Würzburg gestartet. Eine neue Gebäudehülle aus vorgefertigten Fassadenmodulen inklusive neuen Fenstern und integrierten Technikanteilen reduziert die Wärmeverluste. Luft-Wasser-Wärmepumpen ersetzen die alten Gasheizungen. Photovoltaikanlagen auf den Dächern versorgen die Gebäude und die in ihnen wohnenden Menschen mit selbst erzeugtem günstigem Solarstrom. Nach der Sanierung werden die Gebäude bis zu 90 Prozent Energie einsparen, einen Energiesprung auf Effizienzklasse A + gemacht haben und damit energetisch auf Neubau-Niveau sein.
Potenziale skalieren
Serielles Sanieren verkürzt die Bauzeiten vor Ort, reduziert die Kosten, minimiert die Belastungen für die Bewohnenden und eröffnet neue Perspektiven in der klima- und sozialverträglichen Bestandssanierung. „Mit dem seriellen Sanierungsprojekt in der Bayernstraße möchten wir zeigen, dass sozialorientierte Wohnungsunternehmen den Klimapfad im Bestand einhalten können, ohne dass die Miete durch die Decke geht“, erklärt Lars Hoffmann, Geschäftsführer der Stadtbau Würzburg. Vom ersten Bauabschnitt verspricht man sich Lerneffekte, von denen die Sanierung des gesamten Quartiers profitiert. Aus dem Systembaukasten für 32 Häuser soll das gewonnene Wissen von Haus zu Haus wandern und mit jeder Wiederholung Zeit und Kosten reduzieren. Für kommunale Wohnungsunternehmen sind die Kosten ein entscheidender Faktor. Denn neben den Klimazielen müssen sie auch die Bezahlbarkeit für die Bewohnenden im Blick behalten. Deshalb reicht es nicht, nur schneller zu sanieren – entscheidend sind standardisierte Prozesse, geringe Eingriffstiefen im bewohnten Bestand und eine hohe Wiederholbarkeit.„Ob sich die von uns erhofften Skalierungseffekte wirklich erzielen lassen, wissen wir nach dem ersten Bauabschnitt“, so Hoffmann.
Mehrwerte mitkalkulieren
Rund 15,8 Millionen Euro investiert die Stadtbau Würzburg in die serielle Sanierung. Gefördert wird das Projekt durch die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) und das Bayerische Modernisierungsprogramm. Eine wichtige Leitplanke bei der Sanierung: Die Warmmiete soll für die Bewohnerinnen und Bewohner im Rahmen bleiben. Die erste Heizperiode wird zeigen, ob die Rechnung aufgeht. „Kosten senken ist kein Selbstzweck. Jeder Euro, den wir in der Sanierung sparen, ist ein Euro weniger auf der Modernisierungsumlage und damit direkt spürbar für unsere Mieterinnen und Mieter“, betont Lars Hoffmann. Nach internen Kostenberechnungen sei die serielle Sanierung derzeit nicht günstiger als eine konventionelle. Nach Ansicht von Branchenexperten greift der direkte Kostenvergleich zwischen konventioneller und serieller Sanierung zu kurz. Denn die Mehrwerte der seriellen Sanierung wie die erheblich kürzere Bauzeit, die deutlich höhere Qualität und die Verlängerung des Lebenszyklus sind in keinem Investitionsrechner einkalkuliert. Vergleichsmaßstab müssen die Gesamtkosten über den gesamten Lebenszyklus sein und nicht allein die Baukosten.
Sanierungstempo koordinieren
Steht eine serielle Sanierung an, macht es Sinn, sie mit anderen anstehenden Modernisierungsmaßnahmen zu kombinieren. Denn ein abgestimmtes Vorgehen spart Kosten, Ressourcen und Zeit. In Würzburg werden neben der energetischen Sanierung auch die Bäder sowie die Stränge erneuert. Da die Umsetzung der Maßnahmen konventionell erfolgt, bremst dies den Geschwindigkeitsvorteil der seriellen Sanierung aus, sodass die Gesamtmaßnahme nicht schneller fertig ist als sonst üblich. Mittlerweile gibt es allerdings modulare Lösungen für die Bad- und Strangsanierung, die mit dem seriellen Sanierungstempo Schritt halten können. So lassen sich Bäder mit vorgefertigten Modulen innerhalb von zwei bis drei Tagen sanieren. Bei der technischen Gebäudeausstattung gibt es mittlerweile moderne und mieterfreundliche Plug-and-Play-Lösungen. Sofern es technisch möglich ist, kann die technische Anbindung der Wohnungen minimalinvasiv über fassadenintegrierte Versorgungsstränge erfolgen, sodass sich der Eingriff in die Wohnungen und damit die Beeinträchtigung der Bewohnerinnen und Bewohner auf ein Minimum reduziert. Einen Überblick der am Markt verfügbaren TGA-Lösungen bietet der neue dena-Produktkatalog.
Varianten vergleichen
Mit einer Auszeichnung, einem Planungshandbuch, mehreren realisierten Projekten und zahlreichen Machbarkeitsstudien zählt team:tektura zu den erfahrensten Architekturbüros im Bereich der seriellen Sanierung. Von dieser seriellen Sanierungsexpertise profitiert das Projekt der Stadtbau Würzburg. Architekt Michael Kölmel rät kommunalen und privaten Bestandshaltenden im Vorfeld eines Sanierungsvorhabens zu einer Machbarkeitsstudie: „Auf diese Weise kann die ökologische, ökonomische und technische Umsetzbarkeit eines Vorhabens im Vorfeld geprüft und dabei unterschiedliche Varianten durchgespielt werden“. So zeigte sich zum Beispiel im direkten Vergleich, dass Effizienzstandard 40+ in der Bayernstraße die wirtschaftlichste Lösung ist. Im Rahmen der seriellen Sanierung sollen Gebäude jedoch nicht nur von Klimasündern zu CO2-Speichern werden, sie sollen auch an Attraktivität gewinnen. „Mit der Stadtbau Würzburg haben wir glücklicherweise einen Bauherrn, der gute Architektur wertschätzt und nicht als reinen Kostenfaktor betrachtet“, betont Michael Kölnmel.
Voneinander lernen
Dass serielles Sanieren hält, was es verspricht, zeigt die Lönssiedlung in Düsseldorf. Im Stadtteil Stockum lässt die Beamten-Wohnungs-Baugenossenschaft (bwb) Düsseldorf ein in den 30er- Jahren erbautes Quartier mit 41 Mehrfamilienhäusern für 37 Millionen Euro seriell sanieren. Eine konventionelle Sanierung wurde in Erwägung gezogen, nach gründlicher Überlegung aber verworfen. „Konventionell wäre es teurer gewesen und hätte rund zehn Jahre gedauert. Seriell sind wir nach etwas mehr als zwei Jahren fertig“, erklärt Guido Sinn, Technischer Vorstand der bwb. Auch für die Mieterinnen und Mieter soll sich die serielle Sanierung rechnen. Pro Quadratmeter werden zunächst 50 Cent umgelegt. Insgesamt sollen die Mieten bei neun Euro pro Quadratmeter gehalten werden, also deutlich unter dem Düsseldorfer Mietspiegel, der bei über 15 Euro pro Quadratmeter liegt. „Durch hohe Energieeinsparungen werden die Nebenkosten nach der seriellen Sanierung deutlich sinken. Für viele Mieter kann unterm Strich sogar eine Mietminderung rauskommen“, schätzt Guido Sinn.
Rahmenvereinbarung nutzen
Serielles Sanieren ist besonders für die sozialorientierte Wohnungswirtschaft ein zentraler Hebel, um ihren Gebäudebestand bezahlbar, klimafreundlich und sozialverträglich zu modernisieren. Damit der innovative Sanierungsansatz zum neuen Standard wird, braucht es skalierbare Sanierungslösungen, vereinfachte Vergabeverfahren und planbare Kosten. Die GdW-Rahmenvereinbarung Serielles Sanieren 1.0 ist ein wichtiger Meilenstein für einen Roll-out auf breiter Basis. Ab Frühjahr 2027 wird der Wohnungswirtschaft ein serieller Sanierungsbaukasten zur Verfügung stehen, aus dem sich jedes Unternehmen eine auf seinen Bestand zugeschnittene Lösung individuell zusammenstellen kann.
