Mixed-Use-Konzept belebt leerstehende Büros
In Deutschland fehlen 1,4 Mio. Wohnungen. Gleichzeitig stehen in den Ballungsgebieten immer mehr Gewerbeflächen leer. Mit dem am 1. Juli 2026 startenden Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen” will die Bundesregierung gezielt gegensteuern.
Im Rahmen einer Energiesprong on tour konnten Interessierte in Frankfurt-Sachsenhausen live auf der Baustelle erleben, wie die Umnutzung in der Praxis funktioniert und welche Vorteile die Kombination mit einer seriellen Sanierung bietet.
Revitalisierung rechnet sich
In der Oskar-Sommer-Straße setzt der Discounter ein zukunftsweisendes Projekt um: Ein ehemaliges Bürogebäude der Deutschen Bahn wird seriell saniert, um ein Staffelgeschoss erweitert und in ein Wohnensemble mit 83 Wohnungen unterschiedlichster Größen umgewandelt. Im Erdgeschoss sorgt eine moderne ALDI-Filiale für die Nahversorgung der Be- und Anwohnenden. Der Entwurf stammt vom Architekturbüro Albert Speer + Partner, umgesetzt wird das Projekt von Generalunternehmer Goldbeck. Statt das 60 Jahre alte Gebäudeensemble abzureißen und durch ein neues zu ersetzen, hat man sich hier bewusst für eine Revitalisierung entschieden. „Die Weiterverwendung bestehender Bausubstanz ist immer die nachhaltigere Lösung und in diesem Fall auch die wirtschaftlichere. Serielles Sanieren war hier der Gamechanger, der das Projekt zum Fliegen gebracht hat“, betont Florian von Seelen, Assoziierter Partner bei AS+P Albert Speer + Partner.
Im Zuge der Revitalisierung wurde das Gebäude komplett entkernt, neu aufgeteilt und mit einer neuen, hochgedämmten Gebäudehülle aus seriell vorgefertigten Fassadenelementen in Holzbauweise versehen. Neben der brandschutztechnischen, bauphysikalischen und statischen Ertüchtigung umfassen die Umbaumaßnahmen auch die Erneuerung der gesamten technischen Gebäudeausrüstung. Die Beheizung der Wohnungen erfolgt über Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen auf den Dächern versorgen die Bewohnenden mit Solarstrom.
Serielle Sanierung beschleunigt Umwandlung
„Besonders vorteilhaft sind Umnutzungsprojekte in Kombination mit einer seriellen Sanierung. Die vorgefertigten Fassadenelemente beschleunigen die Revitalisierung leerstehender Gebäude, sodass dringend benötigter Wohnraum schneller zur Verfügung steht“, macht Nico Gorsler, Teamleiter des dena-Kompetenzzentrums Serielles Sanieren, deutlich. Die neue Gebäudehülle ist innerhalb weniger Wochen montiert, der Innenausbau kann direkt starten, die Wohnungen sind in kürzerer Zeit fertig und können zügiger vermietet werden. Bislang sind bereits 1.000 neue Wohneinheiten im Rahmen serieller Sanierungsprojekte durch Aufstockung und Umnutzung entstanden.
Das liegt auch an der attraktiven Förderung: Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden serielle Sanierungen mit zinsvergünstigten Krediten von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit gefördert. Hinzu kommen attraktive Tilgungszuschüsse, die sich im günstigsten Fall auf bis zu 45 Prozent summieren, was einer Fördersumme von 67.000 € entspricht. Ergänzend dazu fördert das am 1.7. startende Programm „Gewerbe zu Wohnen“ die nicht-energetischen Umbaukosten mit einem Zuschuss von bis zu 30.000 Euro pro neu entstehender Wohneinheit.
Wohnraumpotenzial längst noch nicht ausgeschöpft
Nach Berechnungen der IHK werden in Frankfurt bis 2030 rund 64.000 Wohnungen fehlen. Umnutzung und Aufstockung von Gebäuden sind vor diesem Hintergrund wichtige Lösungsbausteine zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Laut Ifo-Institut könnten durch Umnutzung 7.450 neue Wohneinheiten in der Main-Metropole entstehen. Die TU Darmstadt sieht auf Frankfurter Dächern Platz für 10.000 bis 15.000 Wohnungen. Laut Schätzungen der Stadt Frankfurt könnten allein auf den Supermarktdächern in der Region rund 5.000 Wohnungen geschaffen werden.
Nach Ansicht von Anja Knura, Geschäftsführerin Goldbeck Südwest, bremsen Normen und Vorschriften viele Umnutzungsprojekte aus. Nach einer Sanierung entfällt der Bestandsschutz und die Gebäude müssen den aktuell geltenden Bauordnungen entsprechen. Vielfach lassen sich neueste Standards mit der alten Bausubstanz nicht erreichen oder sie treiben die Kosten so weit in die Höhe, dass Umnutzungsprojekte wirtschaftlich nicht mehr darstellbar sind. „Hier könnte man mit Maß und Mitte deutlich mehr erreichen“, ist sich Anja Knura sicher.
Holzbau eröffnet neue Chancen
Aufgrund der hohen Tragfähigkeit und des geringen Gewichts eignet sich der Baustoff Holz ideal für Aufstockungen, serielle Sanierungen und Umnutzungen. Dies gilt insbesondere für innerstädtische Bauprojekte. Die vorgefertigten Fassadenelemente werden just in time angeliefert und per Hubsteiger auch bei beengten Platzverhältnissen schnell und einfach montiert. Der im Bauwesen vorherrschende lineare Planungsprozess, bei dem die Planungsphasen nacheinander erfolgen, stößt hier allerdings an seine Grenzen. Holzbau erfordert einen integralen Planungsprozess, bei dem die Planungsphasen parallel verlaufen und alle Projektbeteiligten frühzeitig in den Prozess eingebunden werden. Beim Umnutzungsprojekt in der Oskar-Sommer-Straße hat dies dank Building Information Modeling (BIM) gut funktioniert. Sämtliche Gebäudeinformationen sind in einem dreidimensionalen Modell zusammengeflossen, sodass Planungen und Prozesse optimal aufeinander abgestimmt werden konnten.
„Wir brauchen den Mut, in neuen Systemen zu denken, zu planen und zu arbeiten“, erklärt Michael Bühler, Geschäftsführer von Hammer Holzbautechnik. Die Sanierung mit seriell vorgefertigten Fassadenelementen eröffnet große Chancen für mehr Qualität, Geschwindigkeit und Klimaschutz. Durch Standardisierung kann hier auf breiter Ebene viel bewegt werden.
Mixed-Use braucht Planungsexpertise
Aus der Kombination Wohnen oben und Einkaufen unten ergeben sich besondere bauliche Herausforderungen, die eine deutlich aufwändigere Planung erfordern. Etwa bei der Statik, denn auf dem Markt ruht durch die Obergeschosse eine hohe Last.
Auch die Verkehrsführung ist alles andere als trivial. Denn je stärker ein Grundstück überbaut wird, desto weniger Platz bleibt für die Anlieferung. Statt eines 40-Tonners müssen die Waren dann unter Umständen mit kleineren Fahrzeugen transportiert werden, was wiederum die Frequenz des Lieferverkehrs erhöht. Der Schallschutz ist bei Mixed-Use-Konzepten ein sensibles Thema. Damit die darüber lebenden Bewohnenden nicht durch die Warenanlieferungen oder den Einkaufsverkehr gestört werden, sind gut durchdachte Lösungen gefragt. In der Oskar-Sommer-Straße 15-17 wurden die Stellplätze des Discounters überdacht. Die dadurch entstehende Fläche im ersten Obergeschoss schirmt das Gewerbe akustisch ab und schafft gleichzeitig Raum für Grünflächen und einen Spielplatz.
In Frankfurt-Sachsenhausen haben die beteiligten Partner ein gelungenes Beispiel für die intelligente Umnutzung innerstädtischer Bestandsimmobilien geschaffen, das funktional, ökologisch und architektonisch gleichermaßen überzeugt. Das Projekt zeigt, was möglich ist und kann damit zum Vorbild für leerstehende Büroflächen in ganz Deutschland werden.
